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如何處理短租住宅:政府不能只禁不管(刊於《香港01》)
2017-08-30

過去幾年共享經濟全球發展迅速,短期出租自有閒置空房越來越普遍。另一方面,互聯網和科技改變旅遊業,亦令旅客重視獨特的旅遊體驗。港人出外到台灣、日本甚至歐美國家旅遊時,不少人都會選擇入住民宿或短租民居,進入當地人的社區體驗地道生活。

當短租住所模式套入居住人口密度高的城市,便可能衍生出不同的問題。本月便先後有傳媒報導,有住戶投訴在屋苑內有陌生人出沒,懷疑屋主違反旅館業條例和大廈公契向旅客少於28日收費住宿而沒有領取旅館牌照。出租資助房屋作短期住宿亦違反《房屋條例》,會招致終止租約和刑事責任。

誠然,經營旅館者認為住宅變為民宿對他們業務造成衝擊,認為經營短租不用經過消防、建築安全和衛生等要求並不合理。附近居民則或會擔心陌生人進入屋苑帶來的治安、環境和衛生問題,而法律上違反公契的情況亦有待釐清。短租平台上發放資訊和透明度沒有一致規範,旅客若不幸發生糾紛甚至意外,或者戶主遇到爛租客,同樣缺乏保障。這些關注確實存在,亦可以理解。

短租住宅模式在全球掀起大量討論,爭議從未止息。一方面有城市例如柏林2016年選擇嚴厲打擊和處以罰款,今年新加坡市區重建局亦頒布新例禁止六個月以下的短租並加強執法。短租住宅在泰國、澳洲、台灣仍然屬於非法。台灣去年通過《發展觀光條例》部分條文修正案,針對未領取營業執照的民宿經營者,罰款3萬至30萬元台幣,但最近消息指當局正研究有條件開放自用住宅經營短租,並會擬訂相當於酒店和旅館的要求。

在美國,不同城市和州分處理方法各異,紐約州規定一般房屋用於30天以下短租都屬於違法。在三藩市房東是否與房客同住,影響其每年可出租日數。房東需要向當局註冊、投保責任保險,而政府設立管理局專責執行法例。

不少外國政府選擇引入要求例如繳稅,有條件地容許網上民宿合法經營。日本為準備2020年奧運帶來的大量住宿需求,今年6月宣布批准出租備用房間或整個單位,每年上限為180天,必須在當眼位置清晰標示為民宿,政府有權進入調查。若接獲投訴如垃圾不法棄置、噪音等問題,提供者可被吊銷牌照及罰款。英國2015年開始准許倫敦的Airbnb屋主每年放租90日。

一如點對點召車服務,擺在香港眼前的問題是:法規跟不上,但新的商業模式已成形,維持一刀切禁止是否最恰當的處理方法?在支持新經濟和和適度監管之間如何取得平衡?目前當局在網上主動調查和檢控無牌旅館,但筆者認為,用顧及市民意見、公平競爭和保護消費者為前提,讓市民討論利弊和應否制訂監管,更合乎公眾利益。

若能清晰定義短期出租,阻止集團式經營網上套房出租業務,為短期出租自有閒置空房成為民宿者,引入規管要求,提供合法而安全的環境,可以在保障旅客和不影響鄰居等情況下,為遊客提供更多元化的旅遊體驗。

如何在推動新經濟、居民意見、執行法例、酒店旅館業反對與提高香港作為旅遊景點的吸引力之間取得平衡,政府應思考如何利用互聯網經濟協助現有產業增值,甚至擴大經濟效益,創造公平、共存、共贏的方法,擔當解決問題和創造新機遇的協調者角色。

當局對目前法例執法的資源和人手不足令業界不滿,短租住宅附近的居民擔心安全。但筆者曾經接過投訴,被提供短租房源的東主懷疑騙財,可見對旅客的保障亦同樣重要。政府應全面而深入地研究本港共享短租住宅的情況,旅客的需求和對社區的影響,聆聽各界意見和研究合適的處理方式。

可以參考海外政府制訂準則,如戶主全年出租日數限制、註冊制度、安全檢查要求、通知鄰居要求,保險要求和違法的罰則,而對經營短租住宅的平台則要求對房東的管制、資訊透明、公平、保障私隱等相當於經營旅館和酒店的基本要求,杜絕投機者濫用共享經濟和法例的灰色地帶,非法經營謀取利潤。

筆者兩年多前曾安排民政事務總署和網絡出租住宅平台業者會面,探討為共享經濟模式的短租住宅引入適當規管的可行性。可惜,到今年民政事務總署才提出研究民宿制度和多層樓宇內的短租問題,反映面對新經濟模式出現的反應略為緩慢。

有人會說香港容不下網上民宿,最好只有現有業者能夠繼續經營。但世界已經改變,旅客對短租住宅確有需求,亦能擴闊旅遊業客源,香港不能『以不變應萬變』。

繼續停留在『合法VS違法』層面處理共享經濟,長遠影響香港作為投資和發展科技的吸引力。香港需要與時並進,若政府真正希望推動共享經濟,便應該有前瞻目光進行諮詢,積極處理。

Office Of Hon. Charles Mok, Legislative Councillor (IT)